1、买卖合同双方的身份应合法:在购买商品房时,一定要以自己的名义,如和他人共买,最好共同作为买受人在购房合同上签字。同时,双方应约定产权比例,以免事后产生纠纷。在购买前应仔细审查对方是否为开发商,开发商的《国有土地使用证》、《规划许可证》、《建设用地许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》(俗称“五证”)是否齐备有效。必要时,应查看开发商营业执照副本,审核是否通过当年年检以及是否有房地产开发经营资格。
2、不要轻易相信广告和样板房:开发商往往在广告中大肆宣传房屋的种种“优势”和价格的“低廉”,对房屋极力包装,往往交房后才发现实际情况和广告中的描述相去甚远,因此,签合同时应尽量将广告中的内容写入购房合同或作为合同附件,这样有利于制约开放商。不要“迷恋”开放商展示的样板房,而放松了对房屋问题的审查,样板房和实际差距颇多,为防纠纷,建议将样板房用拍照、录像等形式予以固定,以保证将来出现问题时索赔有据。
3、正确理解认购书的性质:时下的商品房销售中,流行着一种在正式签订买卖合同之前签订认购书的做法,同时交纳一定数额的认购金或定(订)金。对于认购书的性质问题,依据最高法院司法解释的规定,在具备一定条件的情况下,认购书具有商品房买卖合同的效力,同时,在认购书中应明确所交的认购金是“定金”还是“订金”,定金在不买房时会丧失,开发商毁约时须双倍退还,而订金在不买房时可以要求退还,买房时直接冲抵购房款。
4、对购房合同的每个条款仔细审核:现在开发商使用的一般都是政府部门统一印制的合同文本,相对来说对双方都比较公平,但应当特别注意付款、面积、物业管理等条款。在按揭方式付款的情况下,应约定如果银行按揭失败,买方有权解除合同、卖方应该退还买方所付全部款项等内容。对房屋面积应约定清楚,套内面积和公摊面积的比例、误差处理方式等。对物业公司的选聘应确定,以防止更换物业公司增加物业管理等费用。
5、防止开发商在签字盖章时偷梁换柱:在签订商品房买卖合同时,开发商往往会要购房者先签字,自己后盖章,这种做法对购房者非常不利,特别是遇到一个缺乏诚信的开发商,风险更大,所以应坚持开发商先盖章后签字,实在不行应同时进行,签字时不留空白处,加盖骑缝章,以防止开发商偷梁换柱,否则,一旦交了首付款,就会受制于人。同时,对方的印章一定要是开发商的行政章或合同专用章。
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